华人喜欢购置不动产(房产)用于出租投资﹐因而出现很多出租房屋的“地主”或“房东”。当一个好房东不难﹐当一个坏房东也不难﹐但当一个能真正靠其房地产赚取利润的房东﹐还有一定的难度。首先要有聪明的投资眼光﹐即能够投资时占有天时地利和人和﹐其次﹐要有投资之后的房地产有效管理。第二点要比第一点更重要。这裡仅谈第二点房地产有效管理中的一个方面﹐即如何对付不付房租的房客。
在出租房屋的法律关係中﹐房客最重要的责任就是支付房租。这也是房东出租房屋的核心动机之一。但由于多种原因﹐房客没有付房租或没有按时付房租﹐房东怎麽办﹖ 请看下面一例﹕
马先生兄弟四人都住在亚特兰大。哥四人合资买下一桩四单元公寓出租。其中三个单元出租﹐一单元长久空闲。但在出租的三家房客中只有一家是按时交租金的好房客。另外两家房客要麽根本不交房租﹐要麽就是拖欠房租。马氏四兄弟对此很不满意﹐一直琢磨着如何对付那两家房客。只是因为考虑另一单元一直租不出去 ﹐心想如果这两家房客能交房租﹐他们还是想让他们继续住在那裡。于是马氏兄弟改换策略﹐主动向两家房客示好﹐不再向以前那样威胁着去要房租。出乎意料的是 ﹐这两家房客不仅不理情﹐反而有点欺人太甚﹐根本不提交房租的事了。马氏兄弟见软的不行﹐就来硬的。勒令两家在三天之内交纳租金﹐否则会被赶出去。三天过去了﹐仍未见一文租金。马氏兄弟说到做到﹐把不交租金的房客家裡的傢具全部搬到外面﹐给门换上新锁﹐了结一桩心事。几天后﹐马氏兄弟收到法院送来的诉状﹐ 控告他们非法入侵住宅并要求赔偿财产损失﹐旅馆费和其他损失费。马氏兄弟真有些气急败坏﹕我们非法入侵我们自己的房子﹐岂有此理﹗
按情理﹐马氏兄弟的做法无可非议。按法律﹐马氏兄弟的做法违法。所以马氏兄弟最后败诉﹐赔偿了相当于两家房租月租二十倍的损失费。原因是马氏兄弟的行为构成侵权行为﹐另外那两家房客的傢具和衣物被当天下午的阵雨淋湿损坏。虽然房客违约在先﹐房东没有按照法定程序追究房客违约的行为反而侵犯房客的权利﹐毁坏
了房客的财产﹐因而法庭判决房东败诉。
对于不交房租和拖欠房租的房客﹐房东有权提起诉讼﹐依法将坏房客赶出去﹐同时要求法庭判令房客补交房租和损失。在三种法定的情况下﹐房东可以提出诉讼﹐驱赶房客。第一种是房客不交房租﹔第二种是房客在租约期满后赖着不走﹔第三种是有些情况下﹐没有签定租约﹐房客随意居住﹐房东想让房客搬走﹔或者双方签有租约﹐但没有规定期限﹐房东想让房客搬走。除了上述法定的理由外﹐房东驱赶房客的理由还有房客违反了租约中的规定﹐房东中止租约﹐房客赖着不走的。当然﹐房东想靠这个理由胜诉﹐必须事先签有一份完备的租约﹐严格规定房东不允许房客做的所有行为。
作者: 谢正权律师 来源: xielaw.com