美国房地产买卖常识

 

问：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。
另 外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋 交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

问：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需交纳资本增值税。
但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

问：如何确定卖房利润（Profit）？
答： 卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工 钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

问：申请房屋贷款(Home Mortgage)时，贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素？
答：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素：
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和
W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4、 资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户 (Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自负金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)，贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

问：贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料？
答： 联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。
此外，联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

问：我正在买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？
答：有两种办法：
一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC)，你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。
问：请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)
答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。

问：什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)？
答：变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：
1、变化利率贷款(ARM)：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随著指数(通常是一年期财政债券Lender而变，但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2、可转换ARM(Convertible ARM)：这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新协定利率贷款(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover)：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。
4、渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：这类贷款的头两年付款较低，但在第5-10年或逐渐调升。
5、共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage)：这类贷款提供低于市场的利率，但同时贷方共享房屋升值，在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

问：什么是气球贷款(Balloon Loan)？
答：气球贷款要求贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

问：什么是超额贷款(Jumbo Loan)？
答：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

问：什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ？
答：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。

问：什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty) ？
答：提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

问：房屋过户时，房契(Deed)会给谁？
答：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新泽西，房契交给买方。

问：过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？
答： 大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：
1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。 3、贷款条件不可变。
4、提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。

问：什么是托收帐户(Escrow Account) ？
答： 托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时，贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。托收帐户不付利息。联邦房地产过 户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案，银行可征收的托收金额计算相当复杂，但粗略讲，应以不超过2个月的托收项目为宜。

问：房屋净值贷款(Home Equity Loan)和房屋第二贷款(Second Loan)有何差别？
答：两者相同的是利息都可扣税(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。

问：FHA和VA贷款的重新贷款(Refinance)与其它重新贷款有何不同？
答：FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估价，工作确认(Employment Varification)。

问：重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税？
答： 可以，但不是全部。点数必须按贷款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款，每年可抵税的点数为$100，但同时应注意，如果你付了点数 同时你又用重新贷款所得来做房屋装修(Home Inprovement)，你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100，000，15年期。你付了$2000，00(2个点数)。你又用贷款所得 中的$25000来装修厨房，这样，你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%)，剩下的$1500再分为15分，即每年还可抵税$100。

问：买方过户费用（Closing Cost）通常有哪些？
答：主要有：
* 律师费
* (Attorney’s Fee) 勘查费
* (Survey Fee) 产权保险费
* (Title Fee) 房检费
* (Home Inspection Fee) 房屋估价费
* (Appraisal Fee) 登记费
* (Recording Fee) 地税调整
* (Property Tax Adjustment) 房管协会费
* (Condo Association Fee) 贷款费用
(Bank Charges) 

问：卖方过户时有哪些过户费？
答：主要有：
* 律师费
* (Attorney’s Fee) 经纪人费
* (Realtor’s Commission) 房产交易税
* (Realty Transfer Fee) 登记费
* (Recording Fee) 修理费
* (Repair Credit) 房管协会费
* (Condo Association Fee) 地税调整
(Property Tax Adjustment) 

问：我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好？
答：各州不同，但主要有几种形式：
1.联权共有(Joint Tenants)并有权继承。
2.完全共有(Tenants by the Entirety)，其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。
3.普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定拥有相等的产权(Equal or Unequal)。
4.有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。