美国购房后能否退房？条件是什么？

美国政府不能卖地，美国很难炒地炒房，美国没有刚性需求，所以，美国也就没有高楼如笋、蓬勃发展的新景象。买卖的房子，绝大多数是老房子。卖主和买主通常都要请一个经纪。那么，什么时候可以退房呢？ 

买房子的几个关键阶段，随时都可以退出不买。 

第一是出价（offer）阶段。在经纪带你看了十来套甚至几十套房子后，你终于挑中了一套，签一大堆文件，出价购房。并支付押金（通常约为房价的百分之一）。卖主通常不会同意你的杀价，可能会在你的出价基础上加价。你也可以提出要求卖主分担过户费用（closing cost）。在讨价还价的过程中，虽然你已经签了字，但只要你觉得卖主没有满足你的要求，你就可以退出，并拿回押金。 

第二是房屋估价（appraisal）阶段。买房子需要贷款，贷款额通常是房价的百分之八十。银行需要对房子进行专业房屋估价。如果估价低于市场价，你拿不到贷款，自然也就名正言顺地放弃购买这个房子。 

第三是房屋检查（inspection）阶段。双方达成协议后，需要作房屋检查。哪怕是新房子，也需要走这一步。美国的房子都是装修之后才出售的，而且必须配备空调、浴室设备、热水器、冰箱、炉灶、洗衣机、烘干机等基本配置。房屋检查重点在于房子结构、屋顶、水电、油漆、有无虫害，也包括上述基本配置。检查多少会找出点毛病。买主可要求修复或补偿（compensation）。在这阶段，买主若感到不爽，也可以“拜拜”。 

第四是走查（Walk through）阶段。第三阶段过后，在过户前，还有一道程序，就是在最后过户前，再跟经纪去房子那儿看一看，确定没有问题，若发现了新问题；或者没有新问题，只是感觉后悔了，仍然可以退出不买了。 

如果四阶段都过了，就再签一大堆过户文件。房子买卖成交，买主拿到钥匙。走完法律上的这一步，就无法退房了。在正式成交过户之后，买主的懊悔是不受保护的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.） 

当然，若发现卖主有欺骗、隐瞒等行为，可以起诉。但在房子交易领域，法律只管是否受“损害”（damage），不管如何去“执行”（performance），即不会强迫人买下或卖掉一个房子。房子过户后，法院不会强迫卖主“买回”房子。