史上最牛美国房地产投资内参

房地产=“股神”+“银行”

抗通胀——

根据美国最权威的凯西-希勒房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，95年是上涨的。

连续下跌达到5年的仅有两次，最大跌幅出现在2006-2011年，房地产泡沫破灭引发的金融海啸，累积跌幅为33%。

连续10年累积涨幅超过100%的有3次，在过去的123年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。

美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，房地产是抗通胀的，此言不虚。

双重收益——

房地产即可以拿来自住，还可以出租赚取租金，从而获得双重收益。

从1960第一季度到2013年第一季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益。

目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。

相对于低廉的美国按揭贷款，买房的确算得上一个不错的投资。

财务杠杆——

财务杠杆如双刃剑，其可以带来风险，当然也可以带来好处。

以美国的房产为例，投资者可以向银行借钱买楼，假定首期为30%，那么投资者就可以短期内以30%的本金控制100%资产。

假定楼价为200万，投资者需要付60万的首期款，而楼价上涨加租金回报率为8.05%，每年有16.1万的收益【200万×8.05%】，在不考虑房贷和税收的成本下，其年化收益率瞬间提升到26.83%！【16.1万/60万】。

这时，我们会突然发现，通过在扣除通胀后仅有0.25%的房地产投资，在运用到租金收入和杠杆后，投资收益轻松获得“股神”级别的收益，而房地产，俨然成了大众手中的“股神”！

即使我们每年粗略地扣除掉140万贷款贷款成本6.29万【140万×4.49%】，其年化收益也在16.35%【（16.1万-6.29万）/60万】。

这是一个什么概念？如果在1890年，你的爷爷手中即使只有1块钱，经过123年16.35%的复利，到2013年，你也将拥有1.23亿！

增加信用——

购置房产可以增加银行的信用评分，从而获取银行更高的授信，利率有时也会更优惠。

我们可能拥有股票、基金、黄金，还有房产和汽车，甚至还有一些维多利亚时期的油画，但当我们去申请贷款时，银行会喜欢什么资产？

没错，就是房产！

这也难怪，大部分富人，最喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产，似乎就有了和银行谈判，获得低利率贷款的砝码。

下图可以看出，根据IMF的数据，截止2013年第二季度，中国香港房价年增长幅居全球首位，中国内地排名18。

当然，从1890年到2013年的123年中的美国房产走势图还可以看出：如果房价变动偏离了3.07%的增长轴线，无论是太低还是太高，其后的趋势可以预测，即回到这条轴线。投资房产也并不是100%赚钱，如果我们时机选择不当，仍然有大幅亏损的可能性。另外，它还有启动资金大，流动性差等劣势。